Статья 163. нотариальное удостоверение сделки

Реализация долевой собственности совладельцу или постороннему лицу: проведение сделки

Существует два варианта купли-продажи доли в праве через нотариуса. В первом случае можно обратиться к нотариусу до заключения договора. Алгоритм проведения сделки будет следующим:

  1. Обратиться к нотариусу с пакетом документации и паспортами сторон сделки.
  2. Написать заявления с просьбой оформить сделку нотариально.
  3. После того как нотариус проверит документацию и подготовит договор купли-продажи, сторонам остаётся только подписать его в присутствии нотариуса.
  4. После подписания ДКП сторонами нотариус вносит в него удостоверительную запись.

Такой документ исполняется на специальной бумаге с защитными знаками и оформлен по всем правилам нормативного делопроизводства.

Помимо того, что стороны сделки получают документ с безупречной правоспособностью, купля-продажа получает сопровождение нотариуса, а также возможность воспользоваться при взаиморасчётах нотариальным депозитом.

Во втором случае стороны сделки оформляют документ самостоятельно, или с помощью юриста. У нотариуса он только удостоверяется.

Составление ДКП самостоятельно

При самостоятельном исполнении документа ответственность сторон усиливается обязательством правильно составить текст ДКП. В этом случае нужно обязательно внести в него следующие необходимые реквизиты:

  1. Наименование: «Договор купли-продажи долевой собственности.
  2. Дату и место заключения.
  3. Предмет договора, где указаны: технические и кадастровые характеристики всей квартиры. Объём доли в праве, принадлежащий продавцу.
  4. Стороны ДКП: Покупатель и Продавец.
  5. Цена доли квартиры, с учётом передачи аванса или задатка, если они уплачивались.
  6. Условия и способы передачи денег.
  7. Сроки расчёта сторон по сделке.
  8. Условия передачи квартиры покупателю и сроки выписки и выезда из квартиры продавца и его семьи.
  9. Права и обязанности сторон.
  10. Ответственность сторон.
  11. Условия расторжения договора.
  • Скачать бланк договора купли-продажи долевой собственности в квартире
  • Скачать образец договора купли-продажи долевой собственности в квартире

Договор исполняется в трёх экземплярах. Ни в одном экземпляре нельзя ставить подписи, документ подписывается в присутствии нотариуса. С готовым договором без подписей, продавец и покупатель обращаются к нотариусу. Нотариус проверяет документы и правильность составления ДКП.

Если всё оформлено правильно, а пакет документации представлен полностью, сторонам предлагается поставить собственноручные подписи. Нотариус вносит удостоверительную запись, после чего ДКП считается заключённым.

Необходимые документы

Нотариусу при удостоверении следует предъявить пакет документации, в который входят следующие обязательные бумаги от продавца:

  • правоустанавливающий документ;
  • правоудостоверяющий документ;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • технический паспорт квартиры с экспликацией из поэтажного плана;
  • согласие других собственников на продажу доли;
  • выписка из поквартирной книги;
  • кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения;
  • кадастровая справка о кадастровой стоимости доли квартиры;
  • копия лицевого счёта и квитанции по оплате услуг ЖКХ.

Правоустанавливающим называется договор, на основании которого возникло право собственности на долю, а правоудостоверяющим – выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.

Регистрация в Росреестре

Нотариальное удостоверение играет существенную роль в изменении условий процедуры регистрации. Нотариальные сделки не требуют регистрации, но в МФЦ всё равно обращаться нужно, чтобы внести сведения о продаже доли новому собственнику. В этом случае действуют новые нормы:

  • Росреестр вносит сведения в течение трёх рабочих дней.
  • Пошлина не уплачивается.

По завершении процедуры новый собственник получает на руки выписку из ЕГРН, что означает его полноценное владение долей в праве на квартиру.

Что проверяет нотариус при заверении договора

Рынок недвижимости достаточно криминализирован и не защищен от мошеннических действий. Нередко договоры купли-продажи заключаются без грамотной правовой проверки, с непродуманными формулировками прав и обязанностей сторон. Это может повлечь большие финансовые потери. Федеральная нотариальная палата разработала алгоритм защиты добросовестных участников, минимизирующий риски при заключении сделки.

  • Проверка полномочий. Продавец и покупатель должны представить паспорта, оценивается их дееспособность, проверяется право собственности на продаваемый объект, история продаж.
  • Оценка содержания договора. Анализируются все условия документа на соответствие законодательству: цена, порядок оплаты и окончательного расчета, размер аванса, ответственность сторон.
  • Проверка объекта недвижимости. Из государственных реестров запрашивается информация об отсутствии обременения квартиры, судебных споров по поводу объекта, скрытых собственников.
  • Соблюдение преимущественных прав (письмо ФНП № 1033/03-16-3 от 31.03.2016). При продаже доли квартиры посторонним лицам, продавец обязан сначала предложить ее другим собственникам. Для этого им направляются письменные извещения с указанием ее стоимости. Свое право они должны реализовать в течение 30 дней.

При сопровождении сделок купли продажи квартир через нотариуса, он разъясняет сторонам все нюансы и последствия совершаемых действий — это обязательная часть услуги. Удостоверение производится только при отсутствии спора. Нотариальная контора сама направляет документы на регистрацию перехода права в Росреестр, получает выписку из государственного реестра и вручает покупателю. Продавая квартиру без нотариуса, участник сделки берет все риски на себя.

Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки

(по состоянию на 01.07.2018)

Статья 163 ГК в редакции Закона № 100-ФЗ изложена в следующей редакции:

  1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

  2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

    1) в случаях, указанных в законе;

    2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

  3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Комментарий к изменениям в статью 163 ГК

Теперь в пункте 1 статьи 163 ГК в отношении нотариального удостоверения прямо указано, что оно означает проверку законности содержания сделки, а также права сторон на ее совершение.

О том, станет ли возможным привлекать нотариусов к ответственности за удостоверение сделок, впоследствии признанных недействительными, в ГК не говорится.

Последствия уклонения от нотариального удостоверения сделки по сравнению с ранее действующей редакцией Гражданского кодекса РФ остаются неизменными: сторона, полностью или частично исполнившая сделку, вправе потребовать в судебном порядке признания сделки действительной, однако для этого требования установлен специальный срок исковой давности — 1 год. Указанный срок исковой давности будет применяться к требованиям, основания для которых возникли после 1 сентября 2013 года.

Исходя из действующего на 15.06.2016 законодательства, обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

  • на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами ( ГК);

  • доверенность, выдаваемая в порядке передоверия ( ГК);

  • договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (абз. 2 п. 2 ст. 339 ГК РФ);

  • согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное (п. 4 ст. 349 ГК РФ) и (п. 1 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

  • договор об уступке права (требования) и о переводе долга, основанных на сделках, совершенных в нотариальной форме (п. 1 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК РФ);

  • договор ренты (статья 584 ГК);

  • завещание (статья 1124 ГК);

  • согласие супруга на отчуждение недвижимости, находящейся в общей собственности супругов (статья 35 Семейного кодекса РФ);

  • брачный договор (п. 2 статьи 41 Семейного кодекса РФ);

  • соглашение об уплате алиментов (п. 1 статьи 100 Семейного кодекса РФ);

  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 статьи 24 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

  • сделки по продаже земельной доли (п. 3 статьи 24.1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

  • сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно (п. 2 статьи 30 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

  • сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО (п. 11 статьи 21 «Об обществах с ограниченной ответственностью»);

  • договор инвестиционного товарищества (п. 1 статьи 8 Закона «Об инвестиционном товариществе»).

Статья 153. Понятие сделки

Сделками признаются действия граждан и , направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Хотя реформа гражданского законодательства и не затрагивает статью 153 Гражданского кодекса РФ, но раз уж речь идет о сделках, то начать надо с определения этого понятия.

Сделка является наиболее распространенным в гражданском праве юридическим фактом и основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. Сделки незаменимы в экономическом обороте, поскольку весь товарообмен (а также выполнение работ, оказание услуг и т.д.), совершаемый как гражданами, так и , не более чем массив гражданско-правовых сделок.

Все необходимое для жизни гражданина, для деятельности юридических лиц приобретается совершением сделок. , принятие наследства, покупка (вещей, продуктов, квартиры), образование и развлечения, учреждение юридического лица и многое-многое подобное — это гражданско-правовые сделки.

Не случайно слова «сделка» и «действие», «сделать» — однокоренные. Посредством сделок реализуется инициатива и предприимчивость лиц, сделки в гражданском праве — это выбор и свобода вступления в экономические отношения.

Из определения сделки следует, что ее основными чертами являются:

1) действие — волевой («сознательный») акт;

2) правомерность действия;

3) направленность на юридический результат;

4) наступление юридического результата — возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей.

Эти черты сделки позволяют отличать ее от иных юридических фактов как оснований возникновения гражданских прав.

Так, сделка как волевое действие отличается от события, наступление которого не зависит от воли субъекта (публичное обещание награды — волевое и сознательное действие лица — сделка, а наступление определенного возраста — независимое от воли лица — событие).

Сделка как волевое правомерное действие отличается от неправомерных действий (в частности, от неправомерного причинения вреда — деликта). Неправомерные действия также влекут возникновение гражданских прав и обязанностей (например, обязанность возместить причиненный ), но сделками не являются.

Сделка — правомерное волевое действие, сознательно направленное на достижение конкретного юридического результата. Эта черта отграничивает сделки от юридических поступков (изготовление новой вещи, обнаружение клада и т.д.).

Направленность на конкретный юридический результат, «правовая цель» сделки (приобрести вещь в собственность, завещать имущество и др.) в цивилистике именуется «каузой». Каузу как правовое понятие следует отличать от экономических, психологических, эмоциональных и иных мотивов совершения той или иной сделки.

И, наконец, волевое, правомерное, направленное на правовой результат действие становится сделкой, если положительный результат достигнут — гражданские права и обязанности возникли, изменились или прекратились.

Статья 154. Договоры и односторонние сделки

  1. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

  2. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

  3. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Статья 155. Обязанности по односторонней сделке

Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

Статья 156. Правовое регулирование односторонних сделок

К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

  1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

  2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

  3. Если наступлению условия воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
    Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

Можно ли обойти требование о нотариальном заверении?

Итак, в 2020 году решения, которые принимает единственный участник ООО, требуют нотариального заверения. Однако из этого общего правила есть несколько исключений.

Во-первых, удостоверять у нотариуса нужно только те решения собственника компании, которые касаются вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания (согласно Закону об ООО и уставу организации). Примеры таких вопросов: внесение изменений в устав, назначение ревизора, утверждение годовых отчетов и бухгалтерских балансов, выплата дивидендов (ст. 33 Закона об ООО). Как указано в Обзоре Верховного суда, правила статьи  ГК РФ распространяются на единственных участников применительно к решениям именно такого уровня. А значит, решения, которые единоличный участник принимает в рамках руководства оперативной деятельностью компании (в качестве ее директора), нотариального заверения не требуют. Также нет необходимости удостоверять у нотариуса решения по вопросам, не отнесенным к компетенции общего собрания статьей 33 Закона об ООО или уставом организации.

Получить свежую выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП с подписью ФНС

Во-вторых, нотариус не нужен в том случае, если в уставе ООО закреплен альтернативный способ подтверждения решений общего собрания. Например, таким способом может быть подписание протокола (примерный текст соответствующих пунктов устава см. ниже). Из статьи 39 Закона об ООО и пункта 3 Обзора следует, что эти положения устава будут распространяться и на решения единственного участника. А значит, факта подписания решения самим участником будет достаточно для того, чтобы оно считалось действительным и без нотариального заверения.

Обратите внимание: если новый устав принят после 25 декабря 2019 года, то подпись единственного участника на решении об утверждении устава нужно заверить у нотариуса. Если учредитель решит внести изменения в действующий устав (в том числе, установить в нем альтернативный способ подтверждения решений), в этом случае также придется обратиться к нотариусу

В-третьих, если в уставе нет указанных выше положений, то можно издать отдельное «установочное» решение о порядке заверения решений единственного участника ООО (примерный текст см. ниже). Это позволит не обращаться к нотариусу всякий раз, когда требуется принять решение по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания. В таком «установочном» документе нужно зафиксировать, что для действительности решений, принимаемых единственным участником, достаточно его подписи. «Установочное» решение нужно удостоверить у нотариуса. Все последующие решения уже можно будет проводить самостоятельно.

Обратите внимание: обойти требование о нотариальном удостоверении «установочного» решения, оформив его задним числом (до 25.12.2019), не получится. Федеральная нотариальная палата рекомендовала нотариусам не принимать подобные «установочные» решения, если они не заверены нотариально, либо в порядке, который прописан в уставе (письмо ФНП от 15.01.20 № 121/03-16-3)

В заключение отметим, что все вышесказанное не относится к тем решениям единственного участника, которые требуют обязательного нотариального заверения в силу прямого указания закона. А значит, обойти требование статьи 17 Закона об ООО о нотариальном удостоверении подписи собственника компании на решении об увеличении уставного капитала, подобными способами не получится.

Преимущества заключения сделки через нотариуса

Исключение правовых рисков. Полная правовая экспертиза представленных документов обеспечивает безопасность сделки, практически исключая вероятность мошенничества. Нотариусом проверяется не только юридическая чистота квартиры, но и анализируются личные данные сторон. Выявляется факт незаконной перепланировки квартиры, права прописанных в ней жильцов.
Экономия времени. Участникам не придется искать юриста, чтобы проверить правильность составления договора, исключается возврат документов из Росреестра

Важно, что заявление на регистрацию, отправленное по системе электронного документооборота, обрабатывается службой Росреестра в течение одного дня.
Безопасность расчетов. При продаже недвижимости широко распространена практика обеспечения договора (авансовый платеж, задаток)

Окончательный расчет производится через помещение денег в банковскую ячейку и другими способами. Проще и надежнее всего использовать для расчетов депозит нотариуса — это гарантирует сохранность денег.
Оперативность оформления. Опытные специалисты грамотно оформляют документы, учитывая все законодательные нюансы. Согласно Методическим рекомендациям Росреестра, в этом случае они не проверяются — ответственность за них лежит на нотариусе. Поэтому срок регистрации значительно сокращается (1–3 дня).
Финансовая ответственность.  По закону нотариальная контора несет материальную ответственность за удостоверенные сделки. Невыгодно одобрять мошенническую схему, так при возникновении судебного спора, контора будет вынуждена возместить убытки пострадавшей стороне.
Помощь в проведении сделки. При продаже квартиры (дома) возникает немало организационных моментов: получение нотариально заверенного согласия супруга, разрешения из органов опеки, отсылка уведомлений собственникам, имеющим право преимущественной покупки. При участии нотариуса все эти вопросы решаются грамотно и оперативно.

Наша нотариальная контора работает ежедневно, включая выходные и праздничные дни. Для удобства клиентов мы продлили время приема в будни до 9 часов вечера. Записаться на прием в удобное время можно прямо на сайте или по телефону. Дежурный помощник нотариуса подскажет, какие документы необходимо принести на консультацию.

Этап №2 – Собираем документы

Документы нужны в оригиналах. Лучше собственникам (продавцам) и покупателям заранее обратиться к нотариусу и рассказать детали сделки. Нотариус выслушает и составит весь список необходимых документов, которые необходимо будет собрать.

Документы от собственников (продавцов)

Паспорта; Если одному из собственников от 14 до 18 лет, то нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если до 14 лет, то его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).

Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости; Эти документы нужны, чтобы подтвердить право собственности на квартиру. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, то принесите его. Если свидетельства нет, то подойдет бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае квартира. Выписка также подтверждает право собственности, т.к. в ней показаны собственники квартиры. Ее может заказать любой человек за 460р в МФЦ «Мои Документы» или в отделениях Росреестра — .

Договор основания; Договор основания — это договор, на основании которого собственники владеет квартирой. Если квартира была куплена, то это договор купли-продажи. Если досталась квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве. При приватизации – договор приватизации и т.п.

Технический паспорт на продаваемую квартиру. Заказать его можно в БТИ или в МФЦ;
Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры; Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, такое согласие заверяется нотариально. Стоимость — примерно 1500 р. Я написала отдельную статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет.

Выписка из домовой книги. Есть и другие названия — справка о зарегистрированных лицах или справка о составе семьи. Выдается бесплатно. Как и где получить выписку из домовой книги.

Разрешение органов опеки и попечительства; Если продается квартира, в собственниках которой есть несовершеннолетние дети (до 18 лет), то нужно разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия) на продажу. Моя коллега Елена написала отдельную инструкцию как получить это разрешение и какие документы для этого потребуются.

Справка из психоневрологического диспансера; Нотариусы редко требуют такую справку, чтобы удостоверится в адекватности продавца. Особенно, если продавцу больше 65 лет

Нотариусу важно, что пожилой человек понимает свои действия, что он добровольно продает квартиру и т.п. Причем некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование в психоневрологическом диспансере, а не просто справку о том, что продавец не состоит там на учете

Справка платная, цены уточняйте в самом психоневрологическом диспансере.

Справка из наркологического диспансера; Здесь также как со справкой выше. Нотариус потребует эту справку, если ему покажется, что продавец или сильно пьющий, или употребляет наркотики, или состоит на наркологическом учете. Некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование, а не просто справку о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом диспансере.
Когда за собственников в сделке участвует доверенное лицо, то его паспорт и нотариально заверенная доверенность. Заверить доверенность у нотариуса стоит 1 — 2 т.р.

Документы от покупателей

  • Паспорта;

    Если есть покупатель от 14 до 18 лет, то нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если до 14 лет, то свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).

  • Свидетельство о заключении брака, если квартиру покупают супруги;
  • Нотариально заверенное согласие супруга на покупку квартиры;

    Согласие нужно, если квартира покупается в браке и будет оформлена только на одного из супругов. Если будет оформлено на обоих супругов, то согласие не нужно. Согласие можно оформить у того же нотариуса за 1 — 2 т.р.

  • Разрешение органов опеки и попечительства;

    Это разрешение нужно, если покупатели продают свою недвижимость, в которой есть несовершеннолетние собственники, и покупают новую. я вставила ссылку на инструкцию как получить это разрешение. Хоть в инструкции показан упор именно на продажу квартиры, она универсальная и ее также можно использовать, если продается, например, частный дом.

  • Если за покупателей обращается доверенное лицо, то его паспорт и нотариально заверенная доверенность. Заверить доверенность у нотариуса стоит 1 — 2 т.р.

Плюсы и минусы

Начнем с преимуществ:

  1. Полный контроль за соблюдением законности.

    Как было указано выше, задача нотариуса – следить, чтобы все требования законодательства были соблюдены. Но это еще не все. Указанное должностное лицо должно следить и затем, чтобы не происходило ущемление интересов сторон, особенно тех участников сделки, которые каким-то образом ограничены в правах: детей, инвалидов и так далее.

  2. Комплекс необходимых услуг.

    Мало того, что нотариусы консультируют своих клиентов, помогают им разобраться в тонкостях законодательства, так еще и другие сопутствующие услуги могут быть оказаны сторонам сделки сотрудниками нотариальной конторы. Самые популярные из них: сдача документов на регистрацию в МФЦ или в органы Росреестра, помощь в осуществлении оплаты покупки через депозит нотариуса.

    Отметим следующее: ранее, когда очереди в МФЦ были огромные, услуга по сдаче документов была очень актуальна. Сейчас же, можно спокойно справиться с задачей самостоятельно, сэкономив значительное количество финансовых средств.

Минусы:

  1. Высокая стоимость услуг.

    Это сложилось исторически. И к 2018 году ничего в этом плане не изменилось. Договор в простой письменной форме можно изготовить бесплатно, скачав его из интернета и немного отредактировав – если знаний хватает. Нотариальный договор – это всегда существенные траты.

  2. Нотариус, как правило, требует большее число документов, чем просят, например, юристы, работающие в МФЦ. С чем это связано? Все довольно просто: нотариус, если можно так выразиться, «отвечает головой» за качество подготовленных бумаг. У тех лиц, которые предлагают услуги по подготовке простой письменной формы документа, никакой ответственности нет. То есть, формально есть, конечно же, но привлечь их к ней практически невозможно.

Таким образом, у оформления сделки в нотариальной конторе есть свои плюсы и минусы. Но, если закон требует соблюдения именно такой формы договора, то выбирать не приходится.

Кто платит чаще всего за оформление договора купли-продажи?

  1. Кто оплачивает услуги нотариального работника при заключении сделки по покупкепродаже жилья? У риэлторов и агентств недвижимости есть свое четкое мнение по данному вопросу: платит покупатель. Так сложилась практика. В общем, есть в этом логика:
    • Именно покупатель заинтересован в приобретении объекта недвижимости, продавец, конечно же, тоже имеет желание расстаться с жильем, но ему найти другого человека с деньгами проще, чем покупателю такую же квартиру, в которой его все устраивает.
    • К покупателю в будущем перейдет бремя несения расходов, связанных с обладанием квартирой, неплохо бы сразу показать, что он к этому готов.

    Подобная практика имеет место и в нотариальных конторах. Как правило, все расходы возлагаются на плечи покупателя, как лица наиболее заинтересованного в том, чтобы сделка была заключена.

    Между тем, ситуация на рынке недвижимости с конца 2015 – начала 2016 годов стала такой, что продать квартиру сейчас не так-то просто. Многие продавцы готовы сами заплатить за услуги нотариуса, чтобы только сделка состоялась.

  2. Есть еще один хороший вариант: разделение расходов пополам. Его тоже часто предлагают нотариусы, желая помочь сторонам достичь согласия.

    Представляется, что оплата «50 на 50» – это справедливо. Можно привести следующий аргумент: каждая из сторон ставит подпись в документе, то есть, удостоверяется бумага, содержащая договоренности двух людей – продавца и покупателя, следовательно, нотариус тратит время на удовлетворение интересов двух человек. Так пусть каждый внесет за это часть денег в пользу указанного должностного лица.

Нужен ли нотариус при покупке квартиры? В каких случаях?

В сферу влияния нотариуса при оформлении купли-продажи могут входить следующие действия:

  1. Удостоверение договора купли-продажи.
  2. Выдача доверенностей добровольным представителям от сторон сделки.
  3. Принятие денежных средств от покупателя на депозит с целью обеспечения исполнения обязательств по договору.
  4. Передача запроса о государственной регистрации недвижимости в Росреестр.
  5. Консультирование и разъяснение правовых последствий сделки.
  6. Рассылка извещений о продаже доли квартиры остальным сособственникам.
  7. Установление личности обратившихся, их психического состояния и наличия доброй воли на совершение купли-продажи.
  8. Подготовка проекта договора отчуждения имущества.
  9. Внесение данных о совершенном действии в ЕИС (Единую информационную систему) нотариата.

Нотариальное оформление сделок гарантирует их законность, сводит к минимуму риск признания недействительными и в некоторой мере упрощает процедуру для заявителей. Но обязательным обращение к нотариусу является не всегда.

Большинство обязанностей нотариуса в рамках совершения купли-продажи осуществляются лишь по желанию заявителей. Его участие будет необходимо в случаях:

  • покупки доли квартиры;
  • передачи продавцом или покупателем полномочий по заключению сделки третьему лицу.

Сделки с долями недвижимости

Законодательство устанавливает нотариальную форму, если по договору купли-продажи передается лишь часть жилплощади.

Перед совершением сделки в таком случае продавцу необходимо разослать уведомления остальным сособственникам с предложением о выкупе доли. Эта обязанность прописана в ст. 250 ГК РФ, а уклонение от нее грозит судебными исками от владельцев остальных долей и переводом прав и обязанностей покупателя на кого-либо из них.

Если же по истечении месяца продавцу не поступит ответ, либо получатели извещений откажутся от покупки части квартиры раньше указанного срока, договор купли-продажи заключается с любым выбранным лицом.

Рассылку предложений о выкупе можно также доверить нотариусу. Однако продавец может сделать это и сам — достаточно составить недлинные, четко сформулированные послания и отправить их с использованием услуги «Заказное письмо».

Правда считается, что привлечение к данному процессу нотариуса — самый надежный вариант его осуществления, так как он, в случае возникновения спора, способен дать гарантированное подтверждение исполнения продавцом своих обязательств.

Доверенности

Обратиться к нотариусу придется и в случае, когда кто-либо из сторон желает переложить часть своих полномочий на другого человека, то есть оформить на него доверенность.

Поручить выполнение определенных действий в рамках сделки вправе любой дееспособный совершеннолетний гражданин или законный представитель несовершеннолетнего/недееспособного

Важно, чтобы выбранное ими лицо соответствовало следующим требованиям:

  • возраст старше 18 лет;
  • полная дееспособность;
  • знание русского языка, грамотность.

Для выдачи доверенности продавцу или покупателю следует прийти в нотариальную контору до заключения договора и озвучить перечень обязательств, которые планирует переложить под ответственность своего представителя.

Нотариус оформит письменное полномочие в надлежащем виде, после чего заявитель сможет передать один из экземпляров доверенному лицу.

На этом участие служащего нотариальной конторы может быть окончено. И, если предметом сделки является целая жилплощадь, больше его услуги в обязательном порядке не потребуются.

Основные траты

За последние 5-10 лет схема купли-продажи земельного надела упростилась. Требуется меньше документов, а значит, стоимость оформления сделки также стала ниже.

Сегодня к основным графам расходов (помимо цены за землю) относятся:

  • оформление выписки из Росреестра о собственности;
  • составление договора;
  • оплата госпошлины.

Также в этом разделе будет рассмотрена услуга нотариального заверения сделки.

Выписка из Росреестра

Основной документ на землю — выписка из ЕГРН о собственности. Этот документ нужен, чтобы подтвердить принадлежность участка продавцу. Сегодня выписка заменяет кадастровый паспорт.

Посмотреть информацию можно и онлайн на сайте Росреестра, но при оформлении сделки выписка заказывается в расширенном печатном виде.

Она действительна в течение 30 дней, поэтому получать ее рекомендуется перед непосредственным заключением договора купли-продажи.

Стоимость выписки в соответствии с Приказом МинЭкономРазвития №291 “Об установлении размеров платы за сведения, содержащиеся в ЕГРН” — 750 рублей для физических лиц.

Стоимость составления договора

Участники соглашения не обязаны пользоваться услугой сопровождение сделки при составлении соглашения купли-продажи земли. Он может быть составлен самостоятельно. Образцы документов можно найти в интернете. Но подобная услуга рекомендуется, так как позволяет составить индивидуальный договор, где будут учтены все особенности сделки.

Законодательно не установлена единая ставка для предоставления юридических услуг, поэтому цены за составление договора может сильно варьироваться даже в пределах одного региона. В среднем за составление соглашения необходимо заплатить около 2000 рублей (данные взяты для Белгородской области).

Госпошлина

Государственная пошлина оплачивается только за переход права собственности на землю.

Ее размер (в рублях):

  • 350 — для земель под ИЖС, гаражное строительство, ЛПХ, садоводство и огородничество;
  • 2000 — для земель другого типа назначения для физических лиц;
  • 22000 — для юридических лиц.

Эту сумму можно внести после подачи документов в Росреестр. В результате в реестре изменится имя собственника, а покупатель получит выписку из ЕГРН с обновленными данными.

Нотариальное заверение сделки

Заверять договор купли-продажи у нотариуса в 2019 году требуется только в случае, если одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособное лицо. Если подобного обременения нет, то обращаться к нотариусу не обязательно.

При заверении договора купли-продажи услуги нотариуса оплачиваются в соответствии со ст. 22.1 “Основ законодательства о нотариате”:

  • 3000 руб. + 0,2% от стоимости участка при продаже близким родственникам надела стоимостью менее 10 миллионов;
  • 23000 руб. + 0,1% процент от суммы свыше 10 миллионов для родственников;
  • 3000 руб. + 0,4% от цены земли при продаже участка третьим лицам, при условии ее стоимости до 1 миллиона;
  • 7000 руб. + 0,2% от суммы свыше миллиона при цене участка до 10 миллионов;
  • 25000 руб. + 0,1% от цены свыше 10 миллионов.

Максимально возможная ставка нотариуса — 50 тысяч рублей при продаже земельного участка родственникам или 100 тысяч при передаче третьим лицам.

Подробнее о необходимости заверения договора купли-продажи у нотариуса читайте здесь.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий