Сопровождение сделки купли-продажи квартиры

Основные риски при сделках с недвижимостью

Сталкиваясь с проблемными застройщиками, люди часто пытаются решить возникшую ситуацию в одиночку. В последние годы особенно участились случаи мошенничества со стороны строительных компаний, а также взыскание средств с вкладчиков за дополнительные метры, подключение коммуникаций или получение других услуг, которые должны быть предоставлены изначально. Обязательства у застройщика есть, но при помощи целой команды юристов он может ловко обходить их.

Именно поэтому важно сразу обращаться за юридической поддержкой, поскольку в случае судебного разбирательства вы не сможете самостоятельно защитить свои интересы. С чем к нам обращаются клиенты:

С чем к нам обращаются клиенты:

  • Поддельные договора от продавца недвижимости;
  • Требование дополнительных выплат от застройщика;
  • Задержка сдачи жилья и нарушение сроков;
  • Застройщик, который не вызывает доверия;
  • Судебное разбирательство после покупки жилья или против застройщика;
  • Нарушение застройщиком своих обязательств перед вкладчиками;
  • Отказ в предоставлении коммуникаций без дополнительной оплаты;
  • Навязывание дополнительных услуг, которые должны были быть прописаны в договоре;
  • Оценка жилья;
  • Прослеживание юридической истории продавца, застройщика и жилья;
  • Подтверждение законности строительства;
  • Подтверждение качества сданного в эксплуатацию помещения и его соответствие договору;
  • Оформление сделок купли-продажи;
  • Сопровождение при оплате и совершении сделок;
  • Решение конфликтных ситуаций мирным путем;
  • Представительство интересов в суде;
  • Услуги юриста по гражданским делам.

Профессионалы нашей компании также предоставляют услуги по административным делам, а адвокат поможет вам защитить свои права в суде и подготовить доказательную базу для подтверждения неправомерных действий застройщика.

Проверка сделки юристом по недвижимости

Перед покупкой недвижимости необходимо в первую очередь проверить правоустанавливающие документы и правоподтверждающие документы. Особое внимании обращаем на: свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, договор на объект или квартиру (договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения, акт приема-передачи от застройщика и пр.) свидетельство о наследстве (если досталась по наследству). Свидетельства должны быть на специальном гербовом бланке, а договоры иметь подпись и штампы Росреестра.

Если с документами все в порядке, проверяем продавца. Продавать может собственник (несколько собственников, если долевая собственность или общая совместная собственность супругов) или представитель собственника по нотариальной доверенности. При продаже квартиры представителем собственника требуется проверить действительность доверенности (узнать об отмене можно на сайте Федеральной нотариальной палаты) и  встретиться с хозяином (хозяевами). Если доверенность была отменена, не предоставляют согласие супруга при совместной собственности или хозяин постоянно «занят», то лучше не покупать эту недвижимость, так как высок риск стать жертвой мошенников.

Следует не забыть о зарегистрированных гражданах в этом объекте недвижимости. Лучше получить справку из паспортного стола и домовую книгу, чтобы проверить отсутствие лиц, имеющих право проживания по данному адресу, иначе их снятие с регистрационного учета будет возможно только через суд.

Выписка из ЕГРН поможет узнать о наличии арестов и обременений на недвижимость. Информацию о судебных процессах и исполнительных производствах следует искать на соответствующих сайтах. Юрист по недвижимости осуществляет проверку сделки с недвижимостью на профессиональной основе и учитывает мельчайшие недостатки и риски при оформлении документов.

Юридическое сопровождение сделки покупки квартиры – стандартный комплекс услуг и возможные варианты

Правовая область, касающаяся сделок с недвижимыми объектами, не зря отличается сложностью и востребованностью. Наибольший спрос присущ юридическому сопровождению, то есть, привлечению к сделке юриста. Двигаясь по жизни, трудно избежать вопросов с недвижимостью. Не все покупатели достаточно компетентны в юридических нюансах, а правовые аспекты весьма разнообразны. При этом всем хочется обезопасить свое личное имущество от каких-либо посягательств в будущем.

Со стороны юриста сопровождение покупки квартиры в стандартном варианте ограничивается:

  • Консультативными встречами с клиентами.
  • Всесторонней помощью, применительно к каждому этапу процесса: заключением авансового соглашения, сбором необходимых бумаг, подготовкой сделки, ее проведением, включая участие в денежной выемке ячейки банка.

Фактически юрист не касается только одного момента – поиска жилого объекта. Это прерогатива клиента.

Однако специалист юридической сферы в состоянии качественно провести подготовительный и завершающий этапы покупки, включающие:

  • Экспертизу документов на жилье, которые бывают, как правоустанавливающего характера, так и правоподтверждающего.
  • Проверить правомочность участников сделки на предмет отчуждения недвижимости либо ее приобретения.
  • Проверить отчуждаемый объект с точки зрения юридической чистоты.
  • Подготовить документы с учетом необходимых согласований и предоставить полный объем документации в соответствующие органы для финального шага, которым является передача прав собственности.

К дополнительным аспектам юридических услуг относят:

  • Информационно-правовую поддержку после заключения сделки. Вопросы исполнения договора не менее важны, нежели его подписание.
  • Представительство интересов клиента в судебных инстанциях, если дело касается недвижимости.
  • Оценку проведенной сделки на предмет выявления незаконных фактов.
  • Расторжение заключенного договора о покупке жилья по согласию сторон или в судебных инстанциях.

Взгляд риэлторов

Елена Станиславовна Калачева, директор АН «Вариант плюс»: — Я не понимаю выражение «сопровождение сделки». Посмотреть документы, напечатать договор и направить его в Росреестр, предоставить помещение для проведения сделки – это один уровень услуги. Он бывает востребован, когда покупатель и продавец полностью доверяют друг другу (например, покупка у родственников) и просто хотят сэкономить время. Проверка подлинности документов и соответствия нормам закона – уже другой уровень услуги, он предполагает другие расценки. Работа по обеспечению безопасности сложных сделок – особая история.

Поскольку в понятие «сопровождение сделки» вкладывается слишком разный смысл, мы его в договорах не упоминаем. Предпочитаем прописывать конкретные действия, каждое из которых написано «кровью и опытом».

Например, у нас не проходят сделки, если агент лично не был в ЖЭКе и не проверил данные о прописанных в квартире. Если в сделке участвует человек старше 70 лет, обязательно требуется справка из психоневрологического диспансера о дееспособности на момент сделки. Дело в том, что обычные сосудистые заболевания могут вызывать нарушения памяти, и в советские времена подобная справка входила в обязательный перечень документов при обмене квартир.

Если говорить о юридическом сопровождении сделки, то типичная схема проверки квартиры на юридическую чистоту включает получение следующих документов:
— правоустанавливающие документы на квартиру;
— поэтажный план, экспликация и справка из БТИ;
— АРХИВНАЯ выписка из домовой книги;
— выписка из домовой книги по месту жительства продавца;
— копия лицевого счета по месту регистрации несовершеннолетних детей продавца (при необходимости);
— финансово–лицевой счет;
— выписка из ЕГРП (единого государственного реестра прав);
— справка из психоневрологического диспансера (при необходимости);
— справка из наркологического диспансера (при необходимости).

Помимо этого, следует:
— встретиться с соседями по квартире и расспросить о продавце и всех предыдущих жильцах;
— встретиться с участковым и расспросить о продавце, предыдущих жильцах, были ли какие-либо заявления и обращения в суды;
— встретиться с предыдущими собственниками (сделать запросы);
— проверить у нотариуса наличие и подлинность договоров, доверенностей, реестра, справки, наследства;
— посетить поликлинику по месту квартиры и месту жительства;
— посетить отделение милиции (паспортный стол) и сверить фотографию продавца с фотографией на карточке учета (при необходимости);
— проверить, не находится ли продавец в федеральном розыске;
— проверить отсутствие претензий у бывших собственников к покупателям квартиры в получении денег (за проданную квартиру, различных доплат);
— выяснить у продавца, покупал ли он квартиру через риэлторскую компанию (если да – посетить эту компанию и получить копии всех документов по сделке);
— проверить отсутствие претензий мужей или жен к их супругам, если квартира приобреталась или продавалась в браке.

Для беспроблемной выписки и заселения агент должен:
— получить справку о задолженности по оплате коммунальных платежей;
— получить справки по оплате электроэнергии и т.д.;
— проверить задолженность по оплате абонентской платы за телефон и по оплате междугородных переговоров (при необходимости).

Если продавец недвижимости в дальнейшем приобретает другую недвижимость, но оформляет не на себя, а на другое лицо, необходимо зафиксировать передачу денег.

Если в числе собственников или проживающих были несовершеннолетние, посетить органы опеки и попечительства.

Если недвижимость продается по доверенности, в день сделки необходимо убедиться, что доверитель жив, выяснить, по какой причине доверитель не присутствует на сделке сам, проверить, не отменена ли доверенность, установить подлинность доверенности.

Елена Владимировна Барышникова, директор АН «Виктория»:

— Сопровождение сделки подразумевает в первую очередь проверку пакета документов на соответствие юридическим нормам и требованиям регистрирующих организаций. Мы проверяем подлинность и комплектность документов, правильность их заполнения. Помимо этого, выясняем, кто прописан и кто выписан из квартиры, кто живет в ней в действительности.

Сопровождение сделки начинается при подписании договора с агентством недвижимости и заканчивается при сдаче документов на регистрацию в управление Росреестра.

В нашем агентстве, которое работает уже 20 лет на рынке недвижимости, эту работу агентов контролирует руководство.

Если договор удостоверяется по собственному желанию

(не предусмотрено обязательное нотариальное заверение)

Напоминаю: Если все продавцы квартиры взрослые и дееспособные, то к нотариусу можно прийти только по собственному желанию, т.к. он необязателен — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

  • А) Составление договора – от 4 до 11 тыс.руб. В каждом регионе цена за составление различается, потому что она не определена законом. Ее устанавливает местная нотариальная палата на общем собрании. К тому же цена меняется каждый год. Например, на момент написания статьи в Москве – от 8 тыс.руб., в Санкт-Петербурге 6 — 8 тыс.руб.
  • Б) Нотариальное удостоверение (заверение) договора — % от суммы сделки. Сумма сделки — это цена квартиры, о которой стороны (собственники и покупатели) договорились между собой. Она будет указана в договоре купле-продажи.

    Размер % зависит от суммы сделки и являются ли продавцы (собственники) и покупатели друг другу близкими родственниками. Тарифы взяты с п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате.

    • Когда покупатели и продавцы являются друг другу близкими родственниками

      То есть когда квартира продается супругу, родителю(ям), сыну/дочери, внуку/внучке, родной бабушке/дедушке.

      • — Если сумма сделки до 10 млн р., то заверение договора стоит 3 000 р. + (0.2% * сумма сделки).
      • — Если сумма сделки больше 10 млн р., то 23000 р. + (0.1% * (сумма сделки — 10 млн)). Но окончательная стоимость удостоверения не должна превышать 50 т.р.
    • Когда покупатели и продавцы друг другу посторонние, иные родственники
      • — Если сумма сделки до 1 млн р., то заверение договора стоит 3000 р. + (0.4% * сумма сделки).
      • — Если сумма сделки свыше 1 до 10 млн р., то 7000 р. + (0.2% * (сумма сделки — 1 млн)).
      • — Если сумма сделки больше 10 млн р., то 25 000 р. + (0.1% * (сумма сделки — 10 млн)). Но в этом случае максимальная стоимость удостоверения — 100 т.р.

Проверка юридической “чистоты” квартиры

Юридические услуги по проверке “чистоты” квартиры представляют собой самостоятельный вид. Довольно часто они заказываются отдельно и придают уверенность покупателю недвижимости.

Указанная услуга оканчивается предоставлением доверителю комплексного юридического заключения по квартире, где сделаны выводы (список) на основании изучения всей информации об объект (как запрошенной, так и предоставленной). Такое заключение можно использовать в дальнейшем для покупки этой квартиры, если выявленные риски не являются фатальными и могут быть устранены до подписания договора. Если же заключение содержит безальтернативный вывод о необходимости указанную процедуру не совершать, то оно поможет избежать возможности потери денежных средств для покупателя.

Отдельного внимания заслуживает информация о продавце. Часть можно получить из открытых источников (например, сведения о банкротстве, долгах по исполнительным производствам, наличие / отсутствие зарегистрированных фирм на продавца и прочее), часть необходимо запрашивать у него лично. В случае если Вам отказываются предоставить какую-либо информацию, Вы можете предполагать, что в соглашении имеются «подводные камни» и лучше не связывать свою судьбу с этим объектом. Иногда достаточно только объяснить Ваши опасения, и информация предоставляется. Можно дополнительно заключить соглашение о неразглашении личной, семейной тайны, где продавец даст свое согласие на обработку персональных данных, если он беспокоиться об этом.

Можно сказать, что ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка чистоты не должна переходить тонкую грань разумности. С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц. Вернее всего в этой ситуации обратиться к юристам: это существенно повысит надежность сделки, но в любом случае не приведет ее к ста процентам. В конце концов, можно застраховать титул в страховой компании.

Услуги по сопровождению сделок с недвижимостью

Квалифицированное юридическое сопровождение правовых сделок с недвижимостью может заключаться в большом количестве различных услуг, которые потребуются клиенту. К основным можно отнести следующие:

  1. Первичная консультация клиента. В ходе нее происходит разъяснение всех важных вопросов и нюансов предстоящей сделки. Юрист также дает советы по поводу дальнейших действий, анализирует текущую документацию, и дает свое профессиональное заключение относительно будущих перспектив.
  2. Помощь во время подготовки и сбора дополнительных документов для последующей оформления и прохождения предусмотренной законодательством процедуры по смене одного законного собственника на другого. Осуществление нотариального заверения всех важных документов, получение необходимых выписок, справок и требуемых сведений.
  3. Составление договора на купле-продажу, либо иные юридические действия с собственностью, обеспечение максимальной защиты клиента путем включения туда различных пунктов о правах и обязанностях сторон, о форс-мажорных обстоятельствах и т.д.
  4. Присутствие юриста во время осуществления самой сделки, фиксирование факта передачи денежных средств, а также иных обстоятельств.
  5. Ведение претензионной работы в том случае, если ранее произведенную сделку необходимо признать недействительной – поиск соответствующих доказательств по делу, написание искового заявления и иные услуги, которые будут входить в юридическое сопровождение гражданских и иных сделок с недвижимостью.

Своевременно оказанное юридическое сопровождение гражданских сделок с недвижимостью также потребуется организации и в том случае, если она, например, арендует помещение на длительный срок, либо сама выступает в роли арендодателя. В таком случае юрист, в короткие сроки, соберет необходимую документацию на помещение, оформит договор аренды, посоветует, на какие сроки лучше заключать соглашение и окажет иную правовую поддержку, входящую в предлагаемое сопровождение.

Необходимые документы

Чтобы купить квартиру, документов нужно не так много, однако продажа требует весомого комплекта, удостоверяющего все права на недвижимость. В первую очередь, потребуется паспорта и все юридические данные участников. Тем не менее, этого недостаточно: продавец должен предоставить все документы, которые подтверждают состояние квартиры. Особенно много проблем приносит продажа жилья, где прописаны несколько человек, в частности несовершеннолетние дети.

Каждая компания, которая предоставляет юридические услуги, вырабатывает собственный механизм, по которому совершаются подобные операции. Однако специалисты РусКонсалтГрупп разбирают индивидуально каждый случай и не работают по шаблону. Мы начинаем нашу работу с бесплатной консультации, во время которой составляем план действий и подробно изучаем ситуацию. Только после этого можно точно определиться с перечнем необходимых бумаг и составлением условий договора, куда включается цена, сроки передачи и другие важные моменты

Наш телефон: +7 (495) 150-56-56

Основные риски

Каждая сделка имеет свои особенности, и потому нуждается в индивидуальном подходе и тщательном контроле. Если вы не хотите потерять крупную сумму денег и стать жертвой мошенников, то стоит воспользоваться такой услугой, как юридическое сопровождение сделки.

Юридическое сопровождение дает возможность потребителю быть уверенным в принятой решении, а сама операция не будет осложняться какими-либо непредвиденными обстоятельствами.

Юридическое сопровождение включает в себя целый ряд обязательств, которые получает клиент при осуществлении покупки собственной квартиры:

  1. Все происходит при активной помощи, и потому исключается вариант, при котором купля-продажа может быть признана недействительной по тем или иным причинам.
  2. К человеку, который приобретает жилплощадь, отсутствуют претензии со стороны третьих лиц.
  3. После покупки создаются условия, при которых объект недвижимости становится полноправной собственностью потребителя, и какие-либо условия, которые способны ограничить его право владения не могут быть реализованы.

Покупка жилья сопровождается значительными рисками, и если вы хотите избавится от потенциальных сложностей, необходимо проверить свою квартиру на юридическую чистоту. Особенно это касается тех ситуаций, когда покупка и последующее сопровождение и предоставление юридической помощи происходит на вторичном рынке. Среди наиболее частых рисков, с которыми можно столкнуться при покупке можно выделить:

Один из собственников обладает ограниченной дееспособностью.
В квартире прописан несовершеннолетний, что автоматически делает ее продажу незаконной.
Объект продажи является предметов наследственного спора.
Квартира приватизирована, но сама процедура происходила с нарушениями, и юридическая проверка подтверждает данный факт.
Недвижимость находится под судебным арестом.
В течении короткого промежутка времени квартира участвовала в сделках покупки-продажи несколько раз, что подтверждает юридический факт высокого риска для потребителя.
Предыдущая покупка квартиры сорвалась по причине отсутствия такого важного параметра, как юридическая чистота сделки.
Продавец недвижимости действует по договоренности или доверенности, а реальный собственник не идет на контакт в процессе подтверждения чистоты жилища перед законом.

Юридическое сопровождение сделки покупки недвижимости: каких проблем вы сможете избежать?

Приобретая недвижимость, многие покупатели даже не догадываются о проблемах и сложностях, которые могут их поджидать. К наиболее распространенным из них относятся:

  • Продажа недвижимости мошенниками по поддельным документам;
  • Покупка квартиры, которая находится в залоге, либо на которой висит множество задолженностей ЖКХ;
  • Недвижимость была реализована без учета интересов несовершеннолетних детей, иных наследников, имеющих на неё права;
  • Сделка была проведена без учёта интересов граждан, которые были выписаны принудительно (из-за нахождения в армии, в местах лишения свободы, в психиатрических учреждениях);
  • Сделка была выполнена с процессуальными нарушениями.

Вне зависимости от того, с какой из перечисленных выше проблем вы столкнетесь, вы потеряете время и денежные средства. Чтобы этого не произошло, отдайте предпочтение надежному правозащитнику. Специалист позаботится о том, чтобы грамотно провести все этапы сделки.

Мы рекомендуем обращаться за помощью в надежные организации.

Что это такое?

В общем понимании под сопровождением купли-продажи квартиры подразумевается оказание квалифицированной юридической помощи на разных этапах оформления сделки по отчуждению или приобретению недвижимости.

В большинстве случаев профессиональное сопровождение носит комплексный характер и включает в себя различные виды услуг, оказываемых на каждой стадии сделки.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Пошаговая инструкция по продаже комнаты в общежитии
  • Особенности и порядок выписки из квартиры при ее продаже
  • Делится ли при разводе квартира, купленная на материнский капитал? Как происходит этот процесс?
  • Полный список документов для совершения сделки купли и продажи квартиры
  • Советы, как лучше продавать квартиру: с ремонтом или без? Оставлять ли мебель и газовую плиту?

Итак, процесс отчуждения квартиры включает в себя следующие основные этапы:

  1. Определение стоимости жилплощади, выставленной на продажу – продавец вполне может самостоятельно обозначить приблизительную цену, проанализировав рынок недвижимости. Однако наиболее точную и объективную оценку сможет произвести только квалифицированный специалист.

    Так, стоимость квартиры, установленная профессиональным оценщиком, является той реальной ценой, за которую можно продать конкретный объект недвижимости.

  2. Ведение переговоров со второй стороной сделки – в данном случае помощь грамотного юриста может пригодиться для обсуждения условий будущего договора купли-продажи, проведения правовой оценки ситуации, выявления основных особенностей будущей сделки, а также возможных последствий, с которыми может столкнуться клиент.

    Кроме того, на данном этапе производится проверка юридической чистоты отчуждаемого объекта недвижимости.

  3. Подготовка необходимого пакета документов – заказав профессиональное сопровождение можно не беспокоиться по данному вопросу. Юрист проверит представленные клиентом документы на полноту и правильность оформления, а при необходимости самостоятельно закажет недостающие справки.
  4. Заключение предварительного договора – как правило, такое соглашение оформляется с целью подтверждения серьезности намерений обеих сторон.

    Роль правового сопровождения на данном этапе будет заключаться в проверке и при необходимости внесении корректировок в содержание предварительного договора.

  5. Аренда ячейки в банке – в большинстве сделок, связанных с куплей-продажей квартир, стороны производят расчеты между собой при помощи банковской ячейки.

    Оказание помощи специалистом в данном процессе будет сводиться к выполнению следующих функций:

    • подбор подходящего банка;
    • бронирование ячейки;
    • правовой анализ существенных условий соглашения об использовании банковской ячейки;
    • предоставление подробных консультаций о порядке расчета подобным способом.
  6. Подписание основного договора купли-продажи квартиры – квалифицированная юридическая помощь также требуется и в момент подписания договора.

    На данном этапе роль сопровождения сделки заключается в следующем:

    • установление права сторон на заключение подобного соглашения;
    • анализ содержания основного договора и разъяснение отдельных его положений;
    • установление личности продавца и покупателя.
  7. Регистрация купли-продажи квартиры в Росреестре – в данном случае квалифицированный специалист окажет помощь при сборе необходимых документов, подскажет каких бумаг не хватает, самостоятельно оформит все в регистрирующем органе и получит выписку из ЕГРН о зарегистрированном праве собственности.
  8. Подписание акта приема-передачи проданной жилплощади – согласно ст. 556 ГК РФ именно после совершения данной процедуры сделка считается закрытой.

    Тут помощь юриста может понадобится для решения следующих вопросов:

    • тщательный осмотр жилья на предмет соответствие первоначальным условиям;
    • контроль за подписанием акта приема-передачи квартиры.
  9. Вскрытие банковской ячейки – это завершающий шаг, предусматривающий полный расчет между покупателем и продавцом. Агент по сопровождению сделки проконтролирует, чтобы условия договора не были нарушены. При этом в его задачи на данном этапе будет входить:
    • организация встречи участников сделки в банке;
    • контроль над соблюдением условий вскрытия ячейки;
    • передача документов, выступающих доказательством передачи денег за квартиру продавцу.
Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий